Evinizin değeri, doğru bir emlak kararı vermenin ilk adımıdır. Ancak ev sahipleri, mülklerinin piyasa değerini belirlerken sıkça hatalar yaparlar. Bu hatalar, ya evin olması gerekenden düşük bir fiyata satılmasına ya da uzun süre alıcı bulamamasına neden olur.
Bir emlak danışmanı olarak, ev sahiplerinin yaptıkları en yaygın 5 değerleme hatasını ve bu hatalardan nasıl kaçınacağınızı açıklıyoruz.
1. Duygusallıkla Fiyat Belirleme Tuzağı (Anıların Fiyatı Yoktur)
Hata: Ev sahipleri, mülklerine harcadıkları emeği, anıları ve kişisel zevklerini fiyat etiketine yansıtırlar. Örneğin, yeni tadilatlar veya özel tasarım mutfak dolapları, evin objektif piyasa değerini her zaman harcanan miktar kadar artırmaz.
Doğrusu: Evinizin değeri, sizin ona biçtiğiniz değer değil, piyasadaki alıcının ödemeye razı olduğu fiyattır. Bir uzmandan Karşılaştırmalı Pazar Analizi (KPA) talep edin. Fiyatı, bölgenizdeki benzer (aynı yaş, metrekare ve oda sayısı) satılmış mülklerin verilerine göre belirleyin.
2. İlan Fiyatlarını Satış Fiyatı Sanmak
Hata: Ev sahipleri, komşu veya aynı sitedeki benzer mülklerin ilan sitelerindeki fiyatlarını referans alırlar. İlan fiyatları, satıcının istediği fiyatı gösterir, gerçekleşen satışı değil.
Doğrusu: Gerçek alıcılar ve bankalar için tek geçerli veri, tapuda gerçekleşmiş satış fiyatlarıdır. İlan fiyatları ile gerçek satış fiyatları arasında çoğu zaman fark vardır. Danışmanınızdan, bölgenizdeki son 6 ayda satılmış benzer mülklerin verilerini isteyin.
3. Bölgesel Uzmanlığı Göz Ardı Etmek
Hata: İnternet üzerindeki genel değerleme araçlarına aşırı güvenmek veya başka bir bölgedeki başarılı bir danışmanın bilgisini olduğu gibi kendi bölgelerine uygulamaya çalışmak.
Doğrusu: Emlak piyasası mikro düzeyde çalışır. Aynı şehirde, hatta aynı mahallede iki farklı sokaktaki evlerin değeri bile farklı olabilir. Başarılı bir değerleme için, söz konusu bölgede sürekli çalışan ve o bölgenin dinamiklerini bilen bir danışmanla çalışın.
4. Tek Bir Kaynaktan Değerleme Yapmak
Hata: Sadece bir emlak danışmanının sunduğu değere inanmak veya sadece bir online aracın sonucunu doğru kabul etmek.
Doğrusu: Değerlemeyi bir süreç olarak görün. Üç farklı kaynağı karşılaştırın:
1. Online Değerleme Araçları (Sadece başlangıç noktası için).
2. Bölgesel Uzman Danışman Görüşü (En değerli kaynak).
3. Hükümet Kaynaklı Veriler (Mümkünse tapu kayıtlarındaki genel eğilimler).
5. Tadilatın Getirisini Abartmak (ROI Yanılgısı)
Hata: Yapılan her iyileştirmenin maliyetinin, evin satış fiyatına birebir ekleneceğini düşünmek. Örneğin, 100.000 TL'lik lüks bir banyo tadilatının evin değerini de 100.000 TL artırması beklenir.
Doğrusu: Birçok tadilat, harcadığınız paranın sadece bir kısmını geri getirir (Return on Investment - ROI). En yüksek getiriyi sağlayan tadilatlar genellikle küçük kozmetik iyileştirmeler, temizlik ve boyadır (yani Home Staging). Aşırı kişiselleştirilmiş veya maliyetli tadilatların alıcının gözünde aynı değere sahip olmayabileceğini kabul edin.
Sonuç
Evinizin doğru fiyatlandırılması, başarılı bir satışın anahtarıdır. Doğru fiyatlandırma, mülkünüzü pazarda doğru konumlandırır ve gereksiz zaman kayıplarını önler. Duygusallığı bir kenara bırakın, verilere odaklanın ve her zaman bölgenizin uzmanına danışın. Unutmayın, doğru fiyat, en çok teklif ve en hızlı satışı getiren fiyattır.