Kiralık bir evde yaşarken kombinin bozulması, bir musluğun akıtması veya boyanın dökülmesi gibi durumlar kaçınılmazdır. Bu gibi durumlarda, Türk Borçlar Kanunu'na göre tamirat ve tadilat masraflarını kimin karşılayacağı konusu, kiracı ve ev sahibi arasında sıkça anlaşmazlık yaratır.
İşte kiralık konutlarda sorumluluğun temel hukuki çerçevesi ve bu iki ana durumu nasıl ayırt etmeniz gerektiği:
1. Ev Sahibinin Sorumluluğu (Ayıp Giderme)
Ev sahibi, kiralanan mülkün kullanıma elverişli durumda teslim edilmesinden ve sözleşme süresi boyunca bu durumda kalmasından sorumludur. Bu, genellikle "zorunlu ve büyük onarımları" kapsar.
· Zorunlu ve Yapısal Onarımlar:
o Yapısal Sorunlar: Çatı akması, nemlenme, duvarlardaki çatlaklar.
o Ana Tesisat Sorunları: Ana su borusunun patlaması, elektrik tesisatındaki büyük arızalar.
o Önemli Cihazların Bozulması: Kombi, şofben veya evle birlikte teslim edilen ve demirbaş sayılan büyük beyaz eşyaların (kullanım hatası dışında) bozulması.
· Prosedür: Kiracı, onarım ihtiyacını derhal ev sahibine yazılı olarak bildirmelidir. Ev sahibi makul bir sürede onarımı yapmazsa, kiracı onarımı kendisi yapıp masrafları kiradan düşme hakkına sahip olabilir.
2. Kiracının Sorumluluğu (Basit Onarım ve Temizlik)
Kiracı, evi özenle kullanmak ve kiralama süresi boyunca oluşan küçük ve rutin onarımları yapmakla yükümlüdür.
· Basit Onarımlar (Küçük Ayıplar):
o Priz kapağının kırılması, ampul değiştirme, kapı kolu gevşemesi.
o Musluk contası değiştirme, duş hortumu arızaları.
o Boyanın dökülmesi, duvarlarda oluşan küçük çizikler.
o Dairenin düzenli temizliği ve bakımı (kombi filtre temizliği gibi).
· Kullanım Kaynaklı Hasarlar: Kiracının veya misafirlerinin neden olduğu her türlü hasar (cam kırma, tesisata yabancı cisim atma) kiracının sorumluluğundadır.
3. Değer Artırıcı Tadilatlar (Kiracının İzni)
Kiracının, mülkün değerini artıracak büyük çaplı bir tadilat yapması (örneğin mutfağı yenilemesi, parke döşetmesi) ev sahibinin açık ve yazılı iznine bağlıdır.
· İzin Şartı: Ev sahibinden yazılı izin almadan yapılan değer artırıcı tadilatlar, ev sahibi tarafından eski haline getirilmesi istenebilir veya kiracı bu masrafları ev sahibinden talep edemez.
· Masrafın Geri İstenmesi: Eğer tadilat ev sahibinin yazılı onayıyla yapıldıysa ve mülkün değerini gerçekten artırdıysa, kira sözleşmesi bittiğinde kiracının bu masrafları geri isteme hakkı doğabilir. Bu durumun sözleşmede netleştirilmesi en sağlıklısıdır.
4. Sözleşme Hükümlerinin Gücü
Türk Borçlar Kanunu'nda yer alan bu genel çerçeveye rağmen, kira sözleşmesine eklenen özel hükümler geçerlidir.
· Özel Maddeler: Taraflar, küçük onarımlar için belirli bir parasal limit belirleyebilir ("500 TL altındaki onarımlar kiracıya aittir" gibi). Ancak, ev sahibinin zorunlu ve büyük onarım sorumluluğu, sözleşme ile kiracıya devredilemez.
Sonuç
Hukuki süreçlerle uğraşmamak için en iyi yol, kiralamadan önce mülkün durumunu detaylıca belgelemek (fotoğraf/video) ve basit/büyük onarımlar arasındaki sınırı sözleşmede netleştirmektir. Unutmayın, iyi bir iletişim ve karşılıklı anlayış, kanuni yükümlülüklerden daha hızlı çözüm getirir.