Türkiye'deki kiralık konut piyasası, son yıllarda hem kiracılar hem de ev sahipleri için gergin bir döneme sahne oldu. Yüksek enflasyon ve artan konut maliyetleri, ev sahiplerini kira artışı yapmaya iterken, kiracılar mevcut yasal sınırlamalarla haklarını korumaya çalışıyor. Peki, bu durumda taraflar arasında adil ve sürdürülebilir bir denge nasıl kurulur?
İşte güncel yasal düzenlemeler ışığında, kiracı ve ev sahibinin anlaşmazlıkları çözmek için izlemesi gereken adımlar ve kritik bilgiler.
1. Yasal Sınır: Kira Artış Oranı
Kira artışlarında temel referans, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi'dir (TÜFE). Ancak yasal düzenlemelerle bu orana üst limit getirilmiştir.
· 1 Yıllık Sözleşme Yenilemelerinde: Devam eden kira sözleşmelerinde, yasal olarak belirlenen üst sınır uygulanır. Ev sahibi, bu yasal sınırın üzerinde artış talep edemez.
· Kritik Not: Yasal düzenleme nedeniyle, TÜFE 12 aylık ortalama artış oranı bu üst sınırın üzerinde çıksa dahi, sözleşme yenileme döneminizde geçerli olan yasal oranı aşamazsınız.
2. Beş Yılı Aşan Sözleşmelerde Durum
Eğer kiracınız aynı konutta beş yıldan daha uzun süredir oturuyorsa, durum değişir ve ev sahibinin elini güçlendirir.
· Tespit Davası Hakkı: Beşinci yılın sonunda ve sonrasındaki her yıl, ev sahibi kira bedelinin güncel piyasa koşullarına uygun hale getirilmesi için Kira Tespit Davası açma hakkına sahiptir.
· Hakim Kararı: Bu davada hakim, sadece TÜFE artış oranını değil; konutun durumunu, emsal kiraları (piyasa rayici) ve hakkaniyet ilkesini gözeterek yeni kira bedelini belirler. Bu, genellikle yasal artış sınırının üzerinde bir artış anlamına gelebilir.
3. Ev Sahibi ve Kiracı Nasıl Ortak Paydada Buluşur?
Anlaşmazlıkların mahkemeye taşınması, her iki taraf için de zaman ve para kaybıdır. Uzlaşma, en hızlı ve en verimli çözümdür.
· Piyasa Rayicini Birlikte İnceleyin: Bir emlak danışmanının hazırladığı emsal kira raporu, tarafların duygusal yaklaşımlar yerine verilere odaklanmasını sağlar. Semtteki benzer dairelerin güncel kiralama fiyatlarını baz alarak orta yol bulunabilir.
· Uzun Vadeli Sözleşme Teklifi: Ev sahibi, yasal artışın biraz üzerinde bir artışı kabul etmesi karşılığında kiracıya 2 veya 3 yıllık sabit kiralamayı (artış oranı belirlenmiş) teklif edebilir. Bu, kiracıya güvence sağlarken, ev sahibine uzun vadeli kiracı istikrarı sunar.
· Bakım Giderlerinin Paylaşımı: Kiracının, yasal artışın üzerinde bir zammı kabul etmesi karşılığında, ev sahibinden basit tadilat ve bakımları (boya, kombi bakımı vb.) üstlenmesini talep etmesi bir uzlaşma maddesi olabilir.
4. Alternatif Çözüm: Arabuluculuk (Mediasyon)
Kira anlaşmazlıklarında, dava yoluna gitmeden önce Arabuluculuk (Mediasyon) zorunlu hale gelmiştir.
· Zorunlu Süreç: Arabulucuya başvurmak, dava açmaktan önce atılması gereken ilk yasal adımdır.
· Avantajı: Arabuluculuk süreci, mahkeme süreçlerine göre çok daha hızlı, gizli ve daha az maliyetlidir. Anlaşma sağlandığı takdirde, bu anlaşma mahkeme kararı hükmünde sayılır.
Sonuç
Başarılı bir emlak danışmanı, sadece satışta değil, kiralama anlaşmazlıklarında da bir dengeleyici rol üstlenir. Tarafların yasal haklarını bilmeleri ve uzlaşmacı bir yaklaşımla hareket etmeleri, hem konut piyasasının istikrarı hem de bireysel ilişkilerin korunması açısından kritik öneme sahiptir.