Tapu Sicil Müdürlüğü'nde atılan imzalar, emlak işleminin resmiyet kazandığı en kritik andır. Ancak bu ana gelmeden önce hem alıcı hem de satıcının yerine getirmesi gereken, gözden kaçırılması halinde büyük hukuki ve finansal sorunlara yol açabilecek bir dizi kontrol ve hazırlık vardır.
Bu kontrol listesi, tapu devir sürecinin her iki taraf için de pürüzsüz ve sürprizsiz geçmesini sağlayacaktır.
I. Satıcı İçin Hukuksal Kontrol Listesi (Yükümlülükleri Temizleme)
Satıcının temel görevi, mülkü tüm yükümlülüklerden arındırılmış ve devire hazır hale getirmektir.
· Belediyeden Borcu Yoktur Belgesi: Satıştan önce, ilgili belediyeye başvurularak emlak vergisi ve varsa çevre temizlik vergisi borçlarının tamamının ödenmesi gerekir. Bu borçların ödendiğine dair 'Borcu Yoktur' belgesi, tapu dairesine sunulması gereken zorunlu bir evraktır.
· İpotek ve Haciz Kaldırma: Mülk üzerinde banka ipoteği (eski krediler) veya herhangi bir haciz varsa, tapu devri sırasında bu yükümlülüklerin kaldırılması zorunludur. Genellikle alıcının kredisi veya peşinatı ile satıcının ipoteği aynı anda kapatılır (Fek yazısı alınır).
· DASK (Zorunlu Deprem Sigortası): Sigortanın geçerlilik süresinin kontrol edilmesi ve tapu işlemleri sırasında ibraz edilmesi gerekebilir. Satıcı, sigortayı iptal edip prim iadesini talep edebilir.
· Tapu Harcı Ödemesi: Satış bedelinin %2'si oranındaki tapu harcının (Tapu Harçları toplamda %4'tür, alıcı ve satıcı ayrı ayrı %2 öder) ödenmesi gereklidir. Ödeme yapılmadan devir gerçekleşmez.
II. Alıcı İçin Hukuksal Kontrol Listesi (Riskleri Önleme)
Alıcının temel görevi, mülkün kendisine temiz ve yasal olarak devredildiğinden emin olmaktır.
· Tapu Kayıtlarının Kontrolü (Şerh ve Beyanlar): Tapu dairesindeki resmi kayıtlardan, mülk üzerinde satışa engel teşkil eden şerh (ihtiyati tedbir, aile konutu şerhi) veya irtifak hakları (geçiş hakkı, intifa hakkı) olup olmadığı son kez kontrol edilmelidir.
· Ekspertiz Raporu İncelemesi: Kredi kullanılıyorsa bankanın hazırladığı Ekspertiz Raporu'nun hukuki durum bölümü incelenmelidir. Kredisiz alımlarda da mülkün yasal durumunu öğrenmek için eksper tutulması şiddetle önerilir.
· Rayiç Bedel Kontrolü: Satış sırasında beyan edilen bedelin, ilgili belediyeden alınan Emlak Rayiç Bedeli'nin altında olmaması gerekir. Düşük beyan, gelecekte vergi cezası riski taşır.
· Vekaletname Kontrolü: İşlem vekaletname ile yapılıyorsa, vekaletnamenin orijinali, geçerlilik süresi ve satış yetkisi (özel yetki) içerip içermediği kontrol edilmelidir.
III. Tapu Günü Pratikleri (Hassas Anlar)
· Para Transferi Güvenliği: Tapu devri gerçekleşmeden büyük miktarlı ödemeler yapılmamalıdır. Para transferi, genellikle tapu memurunun onayı alındıktan sonra, tapu dairesinde veya yakınındaki banka şubesinde gerçekleştirilir. Bloke çek, banka havalesi veya E-ödeme gibi güvenli yöntemler tercih edilmelidir.
· Tapu Harcı Ödeme Dekontları: Her iki tarafın da tapu harçlarının ödendiğine dair dekontları işlem öncesinde hazır olmalıdır.
· Kimlik ve Belgeler: Hem alıcı hem de satıcının TC Kimlik Kartları yanlarında olmalı, vekaletname, fotoğraf ve diğer gerekli tüm belgelerin asılları ve fotokopileri eksiksiz hazır edilmelidir.
Sonuç
Tapu devir süreci, basit bir imza töreni değil, tüm sürecin hukuki olarak tamamlandığı andır. Bir emlak danışmanı, bu hukuki kontrol listesinin her adımında size rehberlik etmeli ve en riskli an olan para transferinin güvenliğini sağlamalıdır. Sürprizsiz bir tapu devri için ön hazırlık ve profesyonel rehberlik şarttır.